【星岛网讯】中国楼市惨淡，2007年供不应求的局面已经一去不复返。大部分的券商均认同，目前的地产回调，只是一次合理性的回归。下半年，调整将一如既往的继续，有分析认为，地产的底部最早将于2009年上半年到来。
>>开发商现状：土地供应冷冷清清 上海地王也遭退订 开发投资增幅减缓
资金缺口达7100亿 开发商毁约退地 开发商死拖死守或降价
赌政府将救市 “百日剧变”已发生 调整将持续一年
真实的下滑
《理财周报》报道，万科近日发布公告称，2008年6月份实现销售面积44.8万平方米，销售金额43.7亿元，环比5月份下滑近20%，2008年来累计销售增速也从1-5月的67%大幅下滑到38%。
中国房地产开发投资
统计类别总额/亿元跌涨幅（同比）
2008年前4月6952+32.1%
2008年前5月9519+31.9%
来源：国家统计局 制表：星岛环球网
根据国信证券研报提供的一份数据，6月23日至6月29日，京、沪、深、津、渝、宁、杭、汉八市的商品房销售数据来看，虽然有所回升，但与去年火爆的楼市相比，整个市场仍呈偏弱态势。而根据WIND提供的数据，截止至5月份全国商品房销售面积为1.96亿平方米，同比去年下降7.11%，商品房销售额为 7837.24亿元，同比下降2.76%。
楼市第一死穴：资金最坏时刻考
“国内房地产开发的繁荣没有改变，不需救。”房地产行业的自资金缺口是市场担忧的第一号问题。而日前中国社科院金融发展室主任易宪容在其博客撰文指出，在接受采访时易宪容也多次重申该观点。
1-5月份，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%(2007年同期增长是27.5%)，高于同期4个多百分点。1-5月份，全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元，同比增长24.3%。流入房地产资金增加3000多亿，全国房屋施工面积19.57亿平方米，增长24.9%。易宪容在其博客上撰文认为，房地产开发增长不仅没有随着从紧货币政策下降，反之仍然处于高位运行；国内房地产开发的繁荣没有改变，特别是房地产开发及房地产市场资金的流入不仅没有改变，反之快速增长。
但是北京师范大学房地产研究中心主任董藩却持另外一种观点，他认为，“如果考虑通货膨胀率，实际上房地产开发商的投入已经有了大幅下降。”
实际上，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。国泰君安的一份研究报告指出，该报告同时还称，由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，即将到来的7～9月将是开发商资金链最紧张的时候。
据海通证券研究，大部分公司对借贷资金的依赖度在20%-30%之间。其中陆家嘴基本不依赖信贷资金，世茂股份和中国国贸对信贷资金的依赖也较小，万科对信贷资金的依赖基本和行业对贷款的依赖度是一致的，对信贷资金依赖度较大有栖霞建设和中华企业等，因此信贷政策的变动对其经营将产生较大影响。
地产第二死穴：政策博弈微妙风吹
最重要的是，政府担心房价的大幅下跌带来金融风险。6月13日党中央、国务院召开省区市和中央部分主要负责人会议，会议再一次强调要“保持房地产市场稳定，切实防范金融风险”。地方对房地产硬着陆的畏惧，显得更为紧张。
二季度，我们看到对地产企业融资的明显放松，新湖中宝、万科、保利等多家上市公司的公司债获准发行，栖霞建设、冠城大通、华侨城、招商地产等公司的公开增发申请获得通过。表明管理层对房地产公司的融资有所放松，受此影响房地产板块展开一轮反攻。
寻找地产的底部
中银国际认为，房地产市场的调整周期可能持续15-24个月，最早于2009年上半年，最晚于2009年四季度见底回升。调整的方式更可能是以横盘，中心城市温和降价方式进行调整，以时间换空间，等待房价收入比和租金收益率逐步接近合理水平。
虽然如此，众多机构几乎异口同声的认为，地产的过度下跌已经释放了其风险，反映了悲观的房价下调假设带来的盈利预测和净资产值下降的风险。
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真实的下滑
《理财周报》报道，万科近日发布公告称，2008年6月份实现销售面积44.8万平方米，销售金额43.7亿元，环比5月份下滑近20%，2008年来累计销售增速也从1-5月的67%大幅下滑到38%。
中国房地产开发投资
统计类别总额/亿元跌涨幅（同比）
2008年前4月6952+32.1%
2008年前5月9519+31.9%
来源：国家统计局 制表：星岛环球网
根据国信证券研报提供的一份数据，6月23日至6月29日，京、沪、深、津、渝、宁、杭、汉八市的商品房销售数据来看，虽然有所回升，但与去年火爆的楼市相比，整个市场仍呈偏弱态势。而根据WIND提供的数据，截止至5月份全国商品房销售面积为1.96亿平方米，同比去年下降7.11%，商品房销售额为 7837.24亿元，同比下降2.76%。
楼市第一死穴：资金最坏时刻考
“国内房地产开发的繁荣没有改变，不需救。”房地产行业的自资金缺口是市场担忧的第一号问题。而日前中国社科院金融发展室主任易宪容在其博客撰文指出，在接受采访时易宪容也多次重申该观点。
1-5月份，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%(2007年同期增长是27.5%)，高于同期4个多百分点。1-5月份，全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元，同比增长24.3%。流入房地产资金增加3000多亿，全国房屋施工面积19.57亿平方米，增长24.9%。易宪容在其博客上撰文认为，房地产开发增长不仅没有随着从紧货币政策下降，反之仍然处于高位运行；国内房地产开发的繁荣没有改变，特别是房地产开发及房地产市场资金的流入不仅没有改变，反之快速增长。
但是北京师范大学房地产研究中心主任董藩却持另外一种观点，他认为，“如果考虑通货膨胀率，实际上房地产开发商的投入已经有了大幅下降。”
实际上，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。国泰君安的一份研究报告指出，该报告同时还称，由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，即将到来的7～9月将是开发商资金链最紧张的时候。
据海通证券研究，大部分公司对借贷资金的依赖度在20%-30%之间。其中陆家嘴基本不依赖信贷资金，世茂股份和中国国贸对信贷资金的依赖也较小，万科对信贷资金的依赖基本和行业对贷款的依赖度是一致的，对信贷资金依赖度较大有栖霞建设和中华企业等，因此信贷政策的变动对其经营将产生较大影响。
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最重要的是，政府担心房价的大幅下跌带来金融风险。6月13日党中央、国务院召开省区市和中央部分主要负责人会议，会议再一次强调要“保持房地产市场稳定，切实防范金融风险”。地方对房地产硬着陆的畏惧，显得更为紧张。
二季度，我们看到对地产企业融资的明显放松，新湖中宝、万科、保利等多家上市公司的公司债获准发行，栖霞建设、冠城大通、华侨城、招商地产等公司的公开增发申请获得通过。表明管理层对房地产公司的融资有所放松，受此影响房地产板块展开一轮反攻。
寻找地产的底部
中银国际认为，房地产市场的调整周期可能持续15-24个月，最早于2009年上半年，最晚于2009年四季度见底回升。调整的方式更可能是以横盘，中心城市温和降价方式进行调整，以时间换空间，等待房价收入比和租金收益率逐步接近合理水平。
虽然如此，众多机构几乎异口同声的认为，地产的过度下跌已经释放了其风险，反映了悲观的房价下调假设带来的盈利预测和净资产值下降的风险。
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