【深圳】银监局回应“断供” 仅属个别现象

【星岛网讯】深圳银监局25日举行新闻发布会，首次回应深圳楼市“断供”情况。深圳银监局局长刘元表示，之前媒体报道的房贷“断供”属于个别现象，目前深圳银行个人房贷业务处于正常状态，风险可以有效控制。截至6月30日，深圳不良贷款余额仅为17.35亿元。

　　据《大公报》报道，刘元解释，据银监局调查，由于房价缩水成为负资产，在租不抵供情况下，个别房产投资者被迫放弃房产，但并非所有负资产客户选择断供。负资产与断供不能直接划等号。很多购房者尤其是自住购房者，即便房产成为负资产，一般不会轻易断供。

　　传言深圳房贷帐千亿元，不过截至6月末，深圳中资银行个人住房贷款余额2198.72亿元人民币（下同）。按5级分类口径统计，个人住房贷款不良余额为 13.85亿元，比年初减少0.73亿元；不良贷款率0.63%，比年初下降0.02个百分点。按更审慎标准统计（逾期90天以上贷款对应的全部贷款余额），不良贷款余额为17.35亿元，比年初增加2.11亿元；不良贷款率0.79%，比年初上升0.11个百分点。

　　刘元强调，根据日常监管和监测显示，深圳银行个人房贷业务处于正常状态，风险可以有效控制。虽然出现个别断供现象，但商业银行风控有力，不至出现系统性风险。随着房地产市场的变化，个人按揭的违约率呈上升态势，存在潜在的断供风险，银行贷款质量面临较大压力。深圳银监局已经几度向商业银行发出风险提示，并责成商业银行做出风险压力测试，未雨绸缪。

　　刘元表示，部分媒体及社会人士所言“断供潮”，是将已经出现负资产的潜在不良贷款客户一并纳入断供范围。他说，银行一般将连续违约三个月以上的贷款划为“不良贷款”，并有权视同“断供”。按照国际惯例，贷款一旦逾期即构成违约，可进入法律程序。但也不排除此类客户日后补足欠款、继续供楼的可能。他续说，“不良贷款”客户并非100%真正弃楼形成“断供”；而对未连续三个月违约的贷款，银行一般将其划为“ 关注贷款”，而“关注贷款”客户属于银行的正常客户，尚不存在弃楼“断供”，除非客户在此期间正式声明放弃房产不再供款。

　　银监局自今年初相继采取一系列措施防控风险。多次召集商业银行行长召开有关房地产风险防控的会议，提示风险，强调合规。他说，根据央行和银监会联合发布的房贷新政策，对房地产贷款进行现场检查；针对深圳房市波动情况组织商业银行进行压力测试，并对未来房价继续下跌可能导致的各种潜在风险形成专门预案，将房价下跌对深圳银行体系的冲击降到最低。

　　银监局还专门成立“房地产风险监测小组”，提升监管的前瞻性和主动性；对商业银行已形成的断供房贷进行专项检查，逐笔逐户深入剖解和分析断供贷款的客户结构、类型及断供原因，并对断供贷款发放的合规性进行认真查实，严厉处罚违规行为。

　　刘元透露，近年经济发展迅速，市场好，银行营利丰。商业银行都会多做拨备，提高对房地产的拨备率，事先做了风险预备。Technorati 标签: 断供, 房产

【房产】中国空置房再增 有价无市局面持续

商品房空置面积
类别面积（平方米）涨跌幅（同比）
全国空置面积1.27亿+2.2%
空置商品住宅6425万-2.1%
空置办公楼810万+6.8%
空置商业营业用房3934万+3.4%
来源：国家统计总局 制表：星岛环球网

【星岛网讯】国家统计局18日公布，截止到6月末，商品房空置面积为1.27亿平方米。而此前数据显示，中国房价依然在涨，只是涨幅下跌。从此可以看出，中国楼市有价无市的状况仍在持续。而瑞信集团分析师陶冬认为，虽然楼市遇冷，但开发商大幅降价可能性较低。

　　综合媒体报道，从中国楼市京沪穗深四大一线城市来看，房价从去年到今年1月一直呈高歌猛进态势，但是从去年第四季开始，全国楼市有价无市态势明显，而且许多城市的“房价收入比”已经超出国际标准至少三倍以上，意味着能够买得起住房的只能是少数高收入者。

国家统计局的数据证明了这一点，6月国房景气指数再跌，而截止到6月末，商品房空置面积为1.27亿平方米，同比增长2.2%。其中，空置商品住宅6425 万平方米，下降2.1%；空置办公楼810万平方米，增长6.8%；空置商业营业用房3934万平方米，增长3.4%。

虽然成交量下跌，但房价并未大幅下跌，民众观望情绪加剧。而开发商虽然大喊“日子难过”，呼吁政府救市，但认定市场“买涨不买跌”，就是不肯降价。瑞信集团分析师陶冬认为，目前中国房地产商已出现现金流危机，开发商可能以降价或通过转让股权及土地资源的方式解决，但大幅降价可能性较低。

陶冬17日在香港表示：“中国楼市因资金流动性降低，进而出现全国性的调整，因此导致政府目前对楼市的调控语调有所改变，由以往打压，变成目前防范楼价大幅下挫，进而对整体金融市场、消费及社会带来影响。”

他认为，中国短期楼价出现大幅反弹可能性不大，主要原因在于目前市场对住房购买力，以及对楼市信心都已经失去，如果中国楼价大幅下跌，将会导致银行不良贷款大幅增长，影响中国银行体系的稳定性，造成大的冲击。
陶冬又称，目前中国房地产商已出现现金流危机，主要因为2007年几乎所有发展商均大量增加土地储备，但近期中国楼市销情疲弱，银行信贷收紧，资本市场也难以融资，使得开发商资金来源匮乏。

陶冬认为，中国开发商有可能以降价或通过转让股权及土地资源的方式解决资金压力危机，但他估计大幅降价可能性较低。Technorati 标签: 楼市, 房产, 空置

【房产】贾图:中国应学欧美向闲置房开战

房屋闲置现象在每个国家都存在，但是，世界各国法律对这种现象的容忍度却是截然不同的。而目前，欧洲国家正在向闲置房开战，据报道，这些国家所采取的措施千奇百怪，但万变不离其宗：

在荷兰，法律规定，如果一套住房空置一年以上，“不速之客”就可以入住，除非空置房业主能够证明其住房的闲置时间还未超过12个月，他就必须在政府的协调下无偿提供这些住房；在瑞典，政府甚至直接将无人居住的住房推倒；在德国，业主必须使空房得到重新利用，在房屋闲置率超过10%的市镇，当地政府还会推倒那些无法出租的住房；在法国的一些城市中，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳的罚金为房款的10%，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推；丹麦政府则在50多年前就开始对那些闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。

不仅欧洲，美国也对闲置房毫不客气。在美国亚特兰大的一些地区，甚至有业主出钱让人租住其房屋以逃避因房屋闲置而面临的处罚。此外，美国的克利夫兰和巴尔的摩等城市与德国和瑞典一样，也将空置房推倒。这些国家为何如此严厉地对待空置房呢？

其一，是为了使有限的住房资源最大限度的得到利用。如果大量住房闲置，就会使得一部分人的居住空间受到挤压。而几乎欧洲所有国家的法律，都把住房视为一项基本的人权，要求政府必须解决住房问题。在荷兰，早在1901年荷兰就颁布了《住房法》，要求政府向居民“提供充足住房”。荷兰政府为此共建造了239.36万套公共住房——这一数字对人口不多的荷兰而言是相当大的。

其二，为了打击房屋囤积，抑制投机炒作，平抑房价。商品的价格是由供求关系决定的，大量房屋闲置等于减少了住房的有效供给，会在有效供给与有效需求之间形成一个缺口，导致供不应求的局面，必然推动房价的上涨，甚至，导致房价的失控，恶化民生。关于这一点，从相关国家采取的措施中就可以看出来。如果房屋空置，业主必须同意让“不速之客”居住以消化有效需求，在这种情况下，谁也不会愿意多买住房，等于将相当一部分投机性住房剔除，使房价体现为有效需求拉动的结果，而非投机与有效需求共同拉动的结果。在这种情况下，房价的走势会比较平缓。事实上，从历史数据来看，欧洲的房价走势整体而言是比较平稳的。

其三，为了节约土地，提高土地利用率。房屋是建在土地上的，这是一个人所共知的常识。尤其是欧美国家，他们所说的“House”（房子）其实是指别墅，而我们国家所说的房子在欧美其实叫公寓。欧美国家的房子一般都比较大，会占用较大面积的土地，而土地资源的稀缺性决定了，政府必须最大限度的提高土地的利用率，避免浪费，也避免占用过多土地（尤其是耕地）。闲置房屋一方面占据着土地空间，使得土地无法再使用，另一方面，房屋又是空置的，它等于造成了双重浪费。政府通过严厉措施抑制空置房，等于间接提高了土地的利用率，避免了土地浪费。

相比之下，我国人多地产，土地资源更稀缺，更需要提高住房与土地的利用率。但是，由于法律对投机行为的抑制作用缺位，使得“禁止炒房违宪”这样的奇谈怪论也出来了。正因为环境宽松，在许多城市（尤其是大城市），尽管一些楼盘的房屋已经销售一空，居住着却寥寥无几，投机性住房大比例的出现，导致了大量住房的闲置。而一些开发商为了推高房价，故意捂盘惜售，导致大量住房因囤积而闲置。

我国近年来的房地产投资增速很快，但房价却连年飙升，追根溯源，在于大量住房被投机者囤积沉淀下来，这些存量住房绝大部分是闲置的，不仅造成了住房的浪费，也因为减小了住房的有效供给而推高房价、推高房屋租金。同时，由于大量住房被囤积闲置，政府必须拍卖更多的土地建房，造成土地资源被快速蚕食。国土资源部数据显示，我国耕地面积已经从1996年的19.5亿亩缩减为2007年的18.26亿亩，离18亿亩的红色警戒线已是咫尺之遥。

在这种情况下，我们应该借鉴欧美的严厉处理闲置房的做法，向闲置房开战，把闲置房逼出来，推向市场。如果做到了这一点，仅闲置房盘活这一项就足以平抑房价，避免房价的持续非理性上涨，并且，由于住房使用效率的提高，也能大大减轻政府的住房保障压力，同时，由于闲置住房盘活减少了对现有土地的征收，减少了拆迁行为，也能够减少社会矛盾，使我们这个社会更加和谐。

来源：上海证券报2008年7月17日Technorati 标签: 闲置房, 房产, 投机

【房产】楼市新政赌局 开发商呼救民众观望

深圳市房地产研究中心近日的分析报告一改往日坚持的严厉调控态度，首次吁求政府救市，从而引发“中国楼市是否需要救”的大讨论。纵观目前的市场，开发商资金链紧张，因此呼吁放松政策；而民众预期房价下跌，因此持币观望，不希望政策放松。这个时候，中国宏观政策是否会改变成为备受关注的焦点。
进入2008年，因宏观调控重手挤压楼市泡沫，开发商的资金链开始岌岌可危。目前，资金链紧张不仅困扰着中小房产商，也在恒大、碧桂园等大型房地产企业身上现出端倪。自去年至今，万科等房地产上市公司也在通过多种途径融资，对现金流安全表现出前所未有的重视。
为了缓解资金紧张，中小开发商四处借贷，甚至不惜借民间高利贷；而大的开发商则想尽方法融资。资金紧张，成交量开始下降，但是开发商认为“买涨不买跌”，因此不肯降价。
房价未跌到市场预期的位置，成交量必然上不去，这将加速开发商的困境，因此开发商开始大声叫苦，并抛出“房价暴跌，将增加银行坏账，从而增加金融风险”的论点，试图“绑架银行”来呼吁政府救市。
而最近一段时间以来，房地产公司再融资方案屡屡通过，证监会去年下半年以来对于地产行业的融资渠道收紧的态度似乎正在转变，这也在一定程度上加大了开发商对于政府救市的预期。因此一时之间呼吁救市的声音层出不穷。
另一方面，房价并没有跌到民众预期的位置。目前降价的只是局部城市，而且普遍降幅不大。南北两大核心城市北京、上海，也仅仅是成交低迷，仅有部分楼盘进行价格调整，所调整的只是去年底以来虚高的部分，房价依然高位运行，房价并没有真实下跌。
房价依然高，民众自然希望房价能够下跌。在某网站举办的“您对救市态度”的调查中，有40404位网友不支持救市，占参与总人数的78.9%。
此时，政策是否会松动成为楼市的决定因素。一旦政策松动，市场就盘活了，房价就会涨回来，这是开发商所期待的，但也是民众不愿看到的。
不过，政策要松动的可能性不大。摩根士丹利的中国策略师娄刚说，有房地产商放出“要死也是银行先死”的狂言，但事实上是房地产商靠银行吃饭。“国家现在是要保证银行资产，就算牺牲中国一半房地产商，政府眼睛也不会眨。以后资金面松动了，发展商又会像雨后春笋一样出来，培养一家银行哪会那么容易？”
有业内人士指出，发展商虽然已经叫苦连天，但和某些行业比，日子过得还不错，起码利润率还是挺高的，他们应该顺势而为，其中包括降价。

Technorati 标签: 深圳, 房产, 楼市, 开发商

【房产】中国开发商博弈退房潮 被迫补差价

【星岛网讯】中国楼市冷清，开发商为了缓解资金危机，开始采取各种促销办法。这种促销手段虽然在一定程度上促成了一部分意向购房客户的成交速度，同时也激发了那些已订房的购房者萌生退房之念，而且促销力度越大，已购房者退房的行动就越强烈。
在银根日益收紧、资金链普遍趋紧的大背景下，退房对于开发商而言，无疑是雪上加霜，开发商是不会轻易接受退房的，而最坏的结果是补偿差价。

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赌政府将救市 “百日剧变”已发生 调整将持续一年
北京：有楼盘退房次数上百
《中国证券报》报道，近期北京的楼盘打折促销如火如荼，退房现象在京城楼市已经越来越突出。截至6月18日，北京1439个房地产项目有退房或退定记录，较之 6月初有所增加，其中韦伯国际发展中心、金长安大厦等很多项目，退房或退定次数均达到百次以上，有的退房记录甚至接近500次。
业内人士表示，退房潮一般是发生在房价下跌的时候，其中期房退房的现象较为突出。如果北京市场接下来还是持续观望成交低迷，那么退房现象很有可能会愈演愈烈。
上海：合同撤销率超4成
值得一提的是，出现大量退房现象的城市，并不只有北京。2008年初以来，上海、深圳、武汉、南京等地都不同程度出现消费者要求退房，还有不少来自知名房地产企业开发的项目。
一篇质疑“2007上海十大期待楼盘”和“2007上海十大房价翻番楼盘”合同撤销率畸高的文章近日引起广泛关注。自2008年初开始，这20个楼盘中却有8个楼盘合同撤销率(含预订)超过40%，最高的竟达100%。
深圳：宁赔违约金也要退
深圳房价从去年下半年起领跌全国，一些楼盘的三、四期价格比首期还要便宜。许多业主看着新买的房子迅速贬值，宁愿赔偿违约金也要求开发商退房。
据称，这股席卷全国的退房潮也正在武汉出现。在武昌南湖、中北路、汉口中心城区等区域的部分楼盘已经出现了业主集体要求退房的事件。
开发商博弈退房潮
在这一轮退房大潮中，期房退房的现象较为突出，而现房退房较少。但是，一些在高价位买了房的老业主也开始采取行动一一或拒收房屋，或停止还贷，或走向法庭，其诉求是：要么退房，要么补偿差价。
金地地产深圳公司营销总监董小明表示，购房者提出的“降价补偿”要求不合理，开发商没有责任和义务答应。

【房产】中国楼市底部最早明年上半年来到

【星岛网讯】中国楼市惨淡，2007年供不应求的局面已经一去不复返。大部分的券商均认同，目前的地产回调，只是一次合理性的回归。下半年，调整将一如既往的继续，有分析认为，地产的底部最早将于2009年上半年到来。

　　>>开发商现状：土地供应冷冷清清 上海地王也遭退订 开发投资增幅减缓
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赌政府将救市 “百日剧变”已发生 调整将持续一年

真实的下滑

《理财周报》报道，万科近日发布公告称，2008年6月份实现销售面积44.8万平方米，销售金额43.7亿元，环比5月份下滑近20%，2008年来累计销售增速也从1-5月的67%大幅下滑到38%。

中国房地产开发投资
统计类别总额/亿元跌涨幅（同比）
2008年前4月6952+32.1%
2008年前5月9519+31.9%
来源：国家统计局 制表：星岛环球网


根据国信证券研报提供的一份数据，6月23日至6月29日，京、沪、深、津、渝、宁、杭、汉八市的商品房销售数据来看，虽然有所回升，但与去年火爆的楼市相比，整个市场仍呈偏弱态势。而根据WIND提供的数据，截止至5月份全国商品房销售面积为1.96亿平方米，同比去年下降7.11%，商品房销售额为 7837.24亿元，同比下降2.76%。

楼市第一死穴：资金最坏时刻考

“国内房地产开发的繁荣没有改变，不需救。”房地产行业的自资金缺口是市场担忧的第一号问题。而日前中国社科院金融发展室主任易宪容在其博客撰文指出，在接受采访时易宪容也多次重申该观点。

　　1-5月份，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%(2007年同期增长是27.5%)，高于同期4个多百分点。1-5月份，全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元，同比增长24.3%。流入房地产资金增加3000多亿，全国房屋施工面积19.57亿平方米，增长24.9%。易宪容在其博客上撰文认为，房地产开发增长不仅没有随着从紧货币政策下降，反之仍然处于高位运行；国内房地产开发的繁荣没有改变，特别是房地产开发及房地产市场资金的流入不仅没有改变，反之快速增长。

　　但是北京师范大学房地产研究中心主任董藩却持另外一种观点，他认为，“如果考虑通货膨胀率，实际上房地产开发商的投入已经有了大幅下降。”

　　实际上，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。国泰君安的一份研究报告指出，该报告同时还称，由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，即将到来的7～9月将是开发商资金链最紧张的时候。

据海通证券研究，大部分公司对借贷资金的依赖度在20%-30%之间。其中陆家嘴基本不依赖信贷资金，世茂股份和中国国贸对信贷资金的依赖也较小，万科对信贷资金的依赖基本和行业对贷款的依赖度是一致的，对信贷资金依赖度较大有栖霞建设和中华企业等，因此信贷政策的变动对其经营将产生较大影响。

地产第二死穴：政策博弈微妙风吹

最重要的是，政府担心房价的大幅下跌带来金融风险。6月13日党中央、国务院召开省区市和中央部分主要负责人会议，会议再一次强调要“保持房地产市场稳定，切实防范金融风险”。地方对房地产硬着陆的畏惧，显得更为紧张。

二季度，我们看到对地产企业融资的明显放松，新湖中宝、万科、保利等多家上市公司的公司债获准发行，栖霞建设、冠城大通、华侨城、招商地产等公司的公开增发申请获得通过。表明管理层对房地产公司的融资有所放松，受此影响房地产板块展开一轮反攻。

寻找地产的底部

　　中银国际认为，房地产市场的调整周期可能持续15-24个月，最早于2009年上半年，最晚于2009年四季度见底回升。调整的方式更可能是以横盘，中心城市温和降价方式进行调整，以时间换空间，等待房价收入比和租金收益率逐步接近合理水平。

　　虽然如此，众多机构几乎异口同声的认为，地产的过度下跌已经释放了其风险，反映了悲观的房价下调假设带来的盈利预测和净资产值下降的风险。