楼市：V型虚实

楼市：V型虚实

本文见《财经》杂志 2009年第16期 出版日期2009年08月03日

中国第一次房地产调整半途而废，是幸事还是不幸？

　短短一年，判若冰火。中国楼市的调整曲线，拉出了一个清晰的V型。

　　2009年春节后，中国楼市出现了"小阳春"，成交量开始回升。但彼时，大部分业内人士仍对后市持谨慎态度。

　　一般而言，判断房地产调整是否结束，除了成交量，还要看土地成交和开发投资两个先行指标。全国工商联房地产商会会长聂梅生就向《财经》记者表示，只有土地市场和开发投资重新回暖，楼市才算真正触底反弹。

　　不过，夏天比人们期待的来得更早。3月，全国70个大中城市房价结束了此前连续数月环比为负的局面，转为正增长，成交量亦创下历史记录。其后，房价环比涨幅连续放大，中心城市高端住宅成交明显回升，已经绝迹一年多的炒房客重现市场。

　　信贷一旦开闸，则如水银泻地。由于中国实体经济回暖的基础仍然薄弱，大量信贷资金溢出流向了股市和楼市。虽然上一轮深度调整教训犹在眼前，但市场投资热情已不可遏制。随着投资需求出现，"地王"再度发威，标志本轮房地产调整已经结束。

　　发轫于2007年10月的这次房地产下跌，原本是自1998年中国实施住房改革以来，影响最大、波及最广、危机最深的一次。全国房价连续十年上涨的"黄金周期"戛然而止；一些百亿级的大开发商如恒大、绿城等，一度陷入资金危机，濒于危境。

　　2008年10月，当昔日"金九银十"的楼市火爆局面不复再现时，《财经》记者曾走访多位地产界、投资界、银行界人士，大部分人都悲观地认为，此轮房地产调整可能要经历一年左右的时间。

　　为什么市场预期的深度房地产调整最终没有实现？《财经》首席经济学家沈明高给出了解释。他认为，投资拉动的经济增长模式，使得政府对房地产投资高度依赖，决定了房地产市场调整幅度不可能太深。其次，过于宽松的货币政策也刺激了房地产市场快速回暖。最后，中国居民缺少有效的投资工具，房地产依旧是最主要的通胀防御性投资工具。与流动性过剩推高了上一轮楼市泡沫一样，本轮房地产市场回暖，亦是极度宽松的信贷政策的产物。

　　由于本轮房地产调整半途而废，难以为政府部门、开发商和投资者提供一个完整的风险指引，如果泡沫进一步累积，未来深幅调整的风险仍然存在。

　　即使是最乐观者，也已经认识到，出于对"保八"和"维稳"的极度渴求，政府将继续维持现有的宽松信贷政策，但可能会进行局部调整。没有人清楚调整的具体时机和方式，但肯定"短则在'十一'后，长则在明年上半年"。

　　你愿意继续与政策赛跑多久？
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