杜君立:政府是最大的房地产商

很多人都认为开发商都是些借着政策发不义之财的奸商，事实上，开发商在全国性的房价上涨风潮中，一方面要冒着巨大的风险来面对一天比一天高的土地成本和政策成本，忍受着政府和政府官员的盘剥；另一方面，还要忍受着消费者的各种指责，当着黑心肝的代言人。

一个房地产项目除了地价，要交六十四项行政性收费。为了少交或者免交某些费用，开发商只好想方设法拉关系走后门。房价过高最大的问题，在于开发商对政府官员的行贿行为由买房者埋单。

中国最大的房地产商是谁？各级政府，它们利用手里的土地批租，然后再向房地产商收取各种名目繁多的费用，等房子建好了，卖出了它们还要向房地产商和购房者收税。房地产商有风险，可各级政府都是包赚不赔。

一个普通家庭20-30年的全部收入去换一套只能用几十年的房子。一套房子，首付掏空了上代人的积蓄，分期付款让这代人没有什么积蓄，这难道正常吗？

一个平方米的房子的成本有多少？其实直接成本很小，普通高层的建筑成本大概在1850-2500元/m2之间。包括：土建，装饰，园林，水电。土建是指毛坯，大概1200元/m2，包括地下室和基础；装饰部分80元/m2，包括外墙砖，入户门，栏杆和铝合金窗等；园林大概550元/m2；水电大概250元/m2，包括电缆，智能安装，及室外排水设施。算房子的成本还要加上营销成本、财务成本、各种营业税、土地增值税等等。

容积率是总建筑面积与用地面积的比率。国家规定，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3.要是都按这个来，再考虑到光照指数，开发商根本赚不到钱。所以，大家就各显神通提高容积率。正因为容积率是可以托关系修改的，所以关键是看送多少钱。

不要以为政府官员很蠢，一块地，如果作为住房用地来卖，那么政府所得到的税收只有卖房那一次税收，而一套房子可用年限至少有4、50年，甚至70年，也就是说政府这么多年就只收这一次税。但如果作为工业用地，做厂房，做企业，那么政府可以年年向企业商家收税，所以对于政府来说，卖地建房好像是下下策。但因为一届官员最多干五年，他做事只管这五年自己的财政收入，至于五年以后，他都不知道升官发财到什么地方去了，所以，一届又一届政府是只管现在不管将来。

在房地产行业，对于地产商追求高回报，大家不能有过多指责，因为逐利是企业的本能。但政府和官员不顾政治伦理，在扭曲的政绩观的支配下，在不义的金钱诱惑下，这些"三个代表"们什么都能干出来。

比如招拍挂制度，很轻易地就被地方政府架空，当做摆设。虽然对于土地的违法行为恫吓的很多，实际上社鼠不熏，处理很温柔。国务院确实处理了一批土地违法者，但轻描淡写地给省级官员们一个集体处分，根本就是吓唬孩子的把戏。

房价如果大幅下降，GDP立刻就降好多个百分点，政绩、税收、地方财政、银行都会有麻烦。但如果房价不降，又会造成经济过热，物价上涨，通货膨胀，企业运营成本提高。所以，还要调控，而调控的主要手段就是紧缩银根，提高利率，而这样的做法作打得一个恶果就是叫制造业赚不到钱，使得制造业老板把钱从制造业抽出来投入股市、房市从而使泡沫越来越大。要解决这种困局的唯一办法就是让这房价高企的始作俑者放弃对房价的操控。

房地产项目从立项到开工，一直到峻工验收合格，包括期间的销售等等环节，每一个环节都有政府的影子，就连最后的房地产交易中心也是国土局下属的事业单位。只要有政府影子的地方就一定有滥用职权，而滥用职权就意味着腐败，提高了交易成本。所以，让政府退出这些所谓的监管，或者减少监管，或者公开监管，都会让房地产市场减少腐败，减少成本，最主要的就是取消那些行政性收费项目。在房地产项目的建设过程中，已经收了建筑公司的税、验收合格以后又收了房地产公司的税、交易过程中又收了房地产公司和买房者双方的税，这些税都是用来支付那些行政机构的费用的，但还要再收一遍，谁敢说下原因么？

政府的卖地行为纯属往财政捞钱，每届地方政府上台之后什么事都不用做，只卖地就可以吃香的喝辣的。土地价格上去了，企业运营成本自然就上去了，于是，拉动相关行业涨价，这样GDP也就上去了。

在短时间把房价降下来简直是天方夜谭。不说当初花了高价买地建房的房地产商不干，银行不干、买了房的业主不干、就是地方政府也不干。再说，还有一只幕后黑手在继续推动房价上涨，那黑手就是政府卖地的那笔钱。那钱它不会老老实实躺在财政局的帐号上的，它要以各种名义跑到市场上来，修桥铺路从事地方建设啦、公务员加薪啦、福利事业啦等等，但是为这些最终买单者一定是官方眼里的"普通老百姓"。

根据《一套房子会压垮中国》改写

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